Yıllardır Pendik, Kartal ve Maltepe'de çalışıyorum. Satışa çıkan her mülkte ortak bir şey dikkatimi çekiyor: satıcıların büyük çoğunluğu aynı hataları yapıyor. Bu hatalar zaman kaybına, fiyat kaybına ya da her ikisine birden yol açıyor.
Bu yazıda, sahada en sık karşılaştığım 8 hatayı dürüstçe ele alıyorum. Eğer mülkünüzü satmayı düşünüyorsanız bunları okumak size ciddi zaman ve para kazandırabilir.
En yaygın ve en pahalı hata. "Bu evde 20 yıl yaşadım, değeri en az şu kadar" mantığı piyasa gerçeğiyle örtüşmeyebilir. Aşırı fiyatlandırılmış ilan platformlarda görmezden gelinir; haftalar, aylar geçer. Zamanla "neden satılmıyor?" sorusu büyür, ardından büyük indirim gelir — ve o indirim, başta doğru fiyatlandırsaydınız vermeyeceğinizden çok daha fazlası olur.
Alıcıların %90'ından fazlası mülkü önce online görmek ister. Dağınık odalar, karanlık çekimler, cep telefonu fotoğrafları — bunlar gerçek fiyatın çok altında algı yaratır. Güzel bir mülk kötü fotoğrafla yıllar önce satılmış izlenimi verir.
"Sadece bir platforma koydum, bekleyeyim" yaklaşımı işe yaramaz. Her mülkün kendine özgü alıcı profili vardır; o profile ulaşan kanallar farklıdır. Aile odaklı bir daire için farklı, yatırımcı odaklı ticari bir alan için farklı kanallar devreye girmeli.
İlk gelen teklif genellikle düşük olur — bu standarttır, kişisel değildir. Satıcılar zaman zaman bu teklife kızarak müzakereyi koparır ya da tam tersine hemen kabul eder. Her iki uç da kayıptır.
Alıcı bulundu, anlaşıldı — sonra tapu, iskan, aidat borcu belgesi, enerji kimlik belgesi derken süreç aylarca uzuyor. Bu gecikme hem alıcının güvenini sarsıyor hem de zaman zaman anlaşmayı çökertebiliyor.
Danışmansız satış mümkün ama maliyetli: değerleme hatası, pazarlama açığı, yasal süreçlerde takılma riski. Öte yandan mülkünüzü bölgeyi tanımayan, portföyü geniş olmayan bir danışmana vermek de benzer sonuç yaratır.
Piyasada yüksek talep dönemleri ve durgunluk dönemleri vardır. Ayrıca mevsimsel etki de güçlüdür: Eylül-Kasım ve Mart-Mayıs dönemleri Anadolu Yakası'nda geleneksel olarak aktif satış dönemleridir. Yaz ortasında ya da seçim öncesi belirsizlik dönemlerinde piyasaya çıkmak fiyatı olumsuz etkileyebilir.
"Bir kuruş indirmem" tutumu ciddi alıcıları kaçırır. "Ne isterse vereyim, sadece satsın" tutumu ise gereksiz kayba yol açar. Her iki uç da doğru pozisyon değildir.
Bu üç ilçede son yıllarda hem arz hem talep arttı. Bu rekabetli ortamda öne çıkmak için fiyat kadar sunum kalitesi ve pazarlama stratejisi belirleyici. Aynı mahallede aynı fiyata iki daire varsa profesyonel fotoğrafı olan, eksiksiz belgesi hazır olan ve doğru alıcı kitlesine ulaşan daire her zaman önce satılır.
Gerçek bir örnek: Kartal'da benzer iki daire aynı anda ilana çıktı. Birinde profesyonel fotoğraf ve eksiksiz belge vardı, diğerinde yoktu. Birincisi 18 günde satıldı; ikincisi 4 ay sonra %8 indirimle satılabildi.
Hatırlatma: Mülkünüz ne kadar süre ilanda kalırsa o kadar "neden satılmıyor?" sorusu akıllarda oluşur. Bu algı zamanla fiyat baskısına dönüşür. İlk 3 hafta en kritik penceredir.
Satış sürecinde yapılan hatalar çoğunlukla önlenebilir. Doğru fiyatlandırma, iyi sunum ve net bir strateji — bu üçü yerindeyse Pendik, Kartal ve Maltepe'de mülkünüz piyasa değerinde ve kısa sürede satılır.
Mülkünüzü satmayı düşünüyorsanız, ücretsiz değerleme ve satış stratejisi görüşmesi için benimle iletişime geçebilirsiniz.
Ücretsiz değerleme ve satış stratejisi için şimdi yazın. Hazırlık aşamasından tapuya kadar yanınızdayım.
WhatsApp'tan Yazınİlgili Yazılar