Son yıllarda kira artış kuralları sık sık değişti. Geçici yüzde 25 sınırı uygulandı, uzatıldı ve Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi. 2026 itibarıyla geçerli kural net: Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi. Bu yazıda hem kiracıların hem ev sahiplerinin bilmesi gerekenleri, hesaplama yöntemini ve anlaşmazlık durumunda ne yapılacağını aktarıyorum.
Önemli Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Güncel TÜFE oranları için TÜİK'in resmi sitesini takip ediniz.
Pandemi döneminin ardından yükselen enflasyona karşı çıkarılan geçici kira artış sınırı, Temmuz 2024 itibarıyla tamamen sona erdi. Bu tarihten itibaren kiralık konut ve çatılı iş yeri kira artışları Türk Borçlar Kanunu Madde 344 çerçevesinde belirleniyor.
TBK 344 şunu söylüyor: Tarafların yeni dönem için belirleyeceği kira bedeli, bir önceki kira yılının 12 aylık ortalama TÜFE değişim oranını geçemez. Bu oran TÜİK tarafından her ay açıklanmaktadır. Sözleşmede bu oranı aşan bir artış yazılmışsa ilgili hüküm geçersiz sayılır; yasal üst sınır uygulanır.
Dikkat: Sözleşmede kira artışı için sabit bir yüzde yazılmış olabilir. O yüzde, TÜFE ortalamasından yüksekse geçersizdir. Ancak TÜFE ortalamasından düşükse geçerlidir — ev sahibi daha yüksek artış talep edemez.
Her kira döneminin yenilenmesinden önce şu adımlar izlenir:
tuik.gov.tr adresinde her ay yayımlanan "Tüketici Fiyat Endeksi" tablosunda "12 Aylık Ortalama" sütununu bulun.
Artışa esas alınacak TÜFE oranı, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki ayın verisidir.
Mevcut kira × (1 + TÜFE oranı / 100) formülüyle yeni dönem azami kira bedelini bulun. Bu bedeli aşan talep hukuki dayanak taşımaz.
Ev sahibinin kira artışını kira döneminin bitmesinden en az 30 gün önce yazılı olarak bildirmesi gerekir. WhatsApp veya e-posta yeterli olmayabilir; noter kanalı veya iadeli taahhütlü posta tercih edilmelidir.
Yasal üst sınırı aşan artış talepleri kiracı tarafından reddedilebilir. Kiracı ödemeyi reddederse ev sahibinin tahliye davası açması mümkün değildir; aksine ev sahibi haksız talep nedeniyle sorumlu tutulabilir.
Kira artışının yazılı bildirilmemesi ilerleyen dönemde ispat sorunu yaratır. Anlaşmazlık mahkemeye taşındığında yazılı delil belirleyici olur.
Anlaşmazlık durumunda ev sahibi kiracıya baskı uygulamak amacıyla kira sözleşmesini tek taraflı sonlandıramaz, kilit değiştiremez veya su-elektrik gibi hizmetleri kesinlikle kestiremez. Bu eylemler suç oluşturur.
Kiracı, TÜFE ortalamasını aşan artış talebini yasal dayanağıyla birlikte yazılı olarak reddedebilir. TBK 344'e atıfla yapılan ret, ev sahibi için bağlayıcıdır.
Ev sahibi kira artışı konusundaki anlaşmazlığı gerekçe göstererek kiracıyı tahliye edemez. Tahliye yalnızca belirli yasal nedenlere (konut ihtiyacı, yeniden yapım, sözleşme ihlali vb.) dayanabilir.
Taraflar kira bedelinde anlaşamıyorsa sulh hukuk mahkemesine başvurarak kira tespit davası açılabilir. Mahkeme piyasa koşullarını ve TÜFE oranını esas alarak yeni bedeli belirler.
| Konu | Kiracı | Ev Sahibi |
|---|---|---|
| Artış üst sınırı | 12 aylık ortalama TÜFE (TBK 344) | |
| Bildirim süresi | Talep alındıktan itibaren yanıtlama hakkı | En az 30 gün önce yazılı |
| TÜFE üstü artış talebi | Reddedilebilir | Hukuki dayanaksız |
| Anlaşmazlık çözümü | Sulh hukuk mahkemesi — kira tespit davası | |
| Kira keserek baskı | Risk taşır | Suç oluşturabilir |
Anadolu Yakası'nda kira fiyatları son yıllarda belirgin biçimde yükseldi. Özellikle Kartal Kordonboyu, Maltepe Dragos ve Pendik sahil hattındaki dairelerde kira artışının TÜFE sınırına yakın seyrettiği görülüyor. Bu bölgelerde kiracıların yasal üst sınırı yakından takip etmesi, ev sahiplerinin ise tahliye davası riskini göz önünde bulundurması büyük önem taşıyor.
Kira sözleşmesi yenilemesi veya artış hesaplaması konusunda yardıma ihtiyaç duyarsanız bilgilendirme amaçlı danışabilirsiniz. Hukuki süreçler için mutlaka bir avukattan destek alın.
Pendik, Kartal ve Maltepe'de kiralık portföy ve piyasa bilgisi için WhatsApp üzerinden ulaşın.
WhatsApp ile UlaşKaynak: Türk Borçlar Kanunu Madde 344 · TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi verileri