Pendik, İstanbul'un köklü ilçelerinden biri. Sahil hattı, metro bağlantısı ve gelişen altyapısıyla yoğun ilgi görüyor. Ancak özellikle merkez mahallelerde 1980'li ve 1990'lı yıllara ait eski yapı stoğu ciddi bir yer kaplıyor. Bu yapıların büyük bölümü günümüz deprem yönetmeliklerine uygun değil. Kentsel dönüşüm hem bu yapıların güvenli hale gelmesi hem de mülk sahipleri için değer artışı anlamına geliyor. Bu yazıda 6306 sayılı Kanun çerçevesinde Pendik'teki süreci adım adım aktarıyorum.
Yasal Dayanak: Kentsel dönüşüm süreci, 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun" ile düzenlenmektedir.
İstanbul, Kuzey Anadolu Fay Hattı'na yakın konumuyla yüksek deprem riski taşıyan bir şehir. 1999 Marmara depremi sonrasında yapı denetim sistemi köklü biçimde değişti; ancak o tarihten önce inşa edilmiş binaların önemli bir kısmı güncel yönetmelikleri karşılamıyor.
Pendik'te de bu tablo geçerli. Eski yapı stoğu bulunan mahallelerde mülk sahipleri, kentsel dönüşüm sürecini başlatarak hem deprem güvenliğini sağlayabiliyor hem de dönüşüm sonrasında değer kazanmış, modern bir konut veya iş yerine kavuşabiliyor.
Bireysel mülk sahiplerinin başvurabileceği yoldur. Binanın depreme dayanıklılığı, Bakanlık lisanslı bir kuruluş tarafından teknik incelemeyle değerlendirilir. Riskli olduğu tespit edilen yapı için dönüşüm süreci başlar. Başvuruyu bina malikleri yapabildiği gibi tek bir kat maliki de başlatabilir.
Cumhurbaşkanlığı kararnamesiyle ilan edilir. Belirli bir bölge ya da mahalle bütünü kapsanır. Bu ilanın ardından bölgedeki tüm yapılar dönüşüm kapsamına girer. Riskli alan ilanı bireysel yapılardan bağımsız olarak Bakanlık veya yerel yönetim inisiyatifiyle gerçekleşir.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın web sitesinde veya e-Devlet üzerinde lisanslı kuruluşların güncel listesine ulaşabilirsiniz. Başvuruyu bina maliki ya da kat maliklerinden biri yapabilir.
Lisanslı kuruluş binada sondaj, zemin etüdü ve yapısal analiz gerçekleştirir. İnceleme sonucu Bakanlığa iletilir. Maliyeti binanın büyüklüğüne göre değişir; başvuru sahibi karşılar.
Yapı riskli bulunursa bu karar tüm maliklere tebliğ edilir. Tebliğden itibaren 15 gün içinde Bakanlığa itiraz edilebilir. İtiraz halinde farklı bir lisanslı kuruluş ikinci incelemeyi yapar.
Riskli yapı kararı kesinleşince kat maliklerinin en az üçte ikisinin (2/3) anlaşması gerekir. Hangi müteahhitle çalışılacağı, yıkım ve yeniden yapım koşulları bu aşamada kararlaştırılır.
Yıkım öncesinde devlet destekli kira yardımından yararlanılabilir. Yeni bina, anlaşılan müteahhit tarafından inşa edilir. Tamamlanma sonrası tapular yenilenir.
2/3 çoğunluk sağlanamadığında ne olur? Kabul etmeyen malikler, diğer maliklerin açacağı açık artırmayla paylarını devredebilir. Bu süreç anlaşmazlıkları uzatabilir; bu nedenle kat malikleri arasında erken diyalog kritik önem taşır.
| Avantaj | Kapsam ve Koşul |
|---|---|
| KDV İndirimi | Net alanı 150 m² altındaki konutlarda yüzde 1 KDV |
| Tapu Harcı Muafiyeti | Dönüşüm kapsamındaki tapu devirlerinde harç alınmaz |
| Kira Yardımı | Yıkım sürecinde geçici kira desteği sağlanır |
| Faiz Desteği | Anlaşmalı bankalar üzerinden uygun koşullu kredi imkânı |
| İskân Kolaylığı | Ruhsat ve iskân süreçlerinde idari kolaylık |
Not: KDV oranları ve kira yardımı tutarları zaman içinde değişebilir. Başvuru aşamasında güncel koşulları Bakanlık veya lisanslı kuruluştan teyit edin.
Kentsel dönüşüm yalnızca bir zorunluluk değil, doğru değerlendirildiğinde önemli bir yatırım fırsatı. Eski yapıların bulunduğu Pendik mahallelerinde dönüşüm sonrasında oluşan yeni konutlar, aynı konumdaki eskimiş binalara kıyasla belirgin biçimde yüksek fiyatlarla işlem görüyor.
Özellikle metro hattına yakın ve sahile yürüme mesafesindeki mahallelerde dönüşüm sürecini başlatan yapılarda hem kira getirisi hem satış değeri artışı gözlemleniyor. Bu tablo, dönüşüm potansiyeli olan binaları uygun bedelle satın almak isteyen yatırımcılar için de bir fırsat penceresi açıyor.
Binanızın inşaat yılına ve görünür yapısal durumuna bakarak ön bir değerlendirme yapabilirsiniz. 2000 öncesi inşa edilmiş, zemin kat yüksekliği az, çıkma veya ek yapıları bulunan binalar ilk inceleme için öncelikli adaylar arasında sayılır.
Resmî başvurudan önce komşu kat malikleriyle fikir alışverişi yapmak, sürecin çok daha hızlı ilerlemesini sağlar. Tek bir malikle başlayan süreç, binanın tümünü kapsayan bir dönüşüme dönüşebilir.
Kentsel dönüşüm sürecindeki veya potansiyel taşıyan yapılar hakkında bilgi almak için WhatsApp üzerinden ulaşın.
WhatsApp ile UlaşKaynak: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun · Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı